Les taux directeurs de la Banque centrale européenne vont prochainement baisser. C’est en tout cas ce qui a été annoncé par les différents médias spécialisés sur le sujet et cela vient logiquement répondre à la tendance de l’inflation qui va également à la baisse. Après plusieurs années d’une hausse galopante des prix, les choses tendraient donc à revenir lentement à la normale. Bonne nouvelle à plusieurs niveaux pour l’ensemble des habitants de la zone euro, puisqu’une revue des taux directeurs doit avoir des répercussions à leur échelle, sous un angle plus quotidien. Concrètement, cela amène des prévisions telles que les taux des crédits immobiliers devraient connaître, eux aussi, une baisse d’environ 1 point par rapport à ce qui était en vigueur ces derniers mois. Cette inversion des tendances va donc dans le bon sens pour le marché immobilier qui devrait être relancé grâce à cela.
Si cela doit faire repartir les projets d’achats et de vente de biens immobiliers longuement mis en pause d’ici à quelques mois, cela ne change pas, sur le fond, le fonctionnement de leur financement. Nous reviendrons précisément ici sur les composants qui font la mécanique de la majeure partie des financements immobiliers : le crédit immobilier. Nous reviendrons aussi sur les leviers existants pour agir sur ces financements et les optimiser afin de faire baisser leur coût, tel que l’assurance emprunteur. Nous verrons enfin si la période n’est pas opportune pour profiter d’une accumulation des avantages pour son projet immobilier.
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Plan de l'article
Crédit immobilier et assurance emprunteur : fonctionnement et leviers d’optimisation économique
Quand la BCE (pour Banque centrale européenne) prévoit d’abaisser ses taux directeurs, cela indique qu’elle va prêter l’argent à des taux plus avantageux aux banques commerciales qui sont ses clients. Ainsi, ces dernières, comme la vôtre, vont pouvoir obtenir de l’argent à moindre coût auprès de la BCE. Ces meilleures conditions d’emprunt pour les banques commerciales sont souvent le signal positif d’une amélioration des conditions d’emprunt pour les particuliers auprès de ces banques. En effet, si celles-ci sont logiquement plus enclines à répercuter les hausses que les baisses de taux, comme ce fut le cas ces dernières années, cela doit tout de même se ressentir dans les offres qui seront faites aux emprunteurs. Ainsi, un taux plus bas va engendrer des intérêts moins élevés. Au total, entre le capital à rembourser et les intérêts du crédit à payer, cela peut impliquer des différences importantes en termes de valeur de la mensualité. En effet, un taux d’emprunt plus bas, à durée égale, amènera des mensualités moins élevées.
Les choses pourront aussi être modulées autrement. Ainsi, un emprunteur pourra vouloir augmenter sa mensualité malgré le taux plus bas, et réduire la durée de son crédit et le nombre de mensualités à rembourser. Cela lui permettra de réduire le coût total de son emprunt, en supprimant des cotisations sur l’assurance emprunteur.
Donc si le taux d’emprunt évolue de manière positive à terme pour les emprunteurs, cela ne change en rien le fonctionnement du financement et l’implication d’autres coûts, complémentaires à celui dudit crédit immobilier. Parmi ces coûts complémentaires, l’un des plus importants est celui de l’assurance emprunteur. Celle-ci n’est pas indexée sur le taux du crédit immobilier et ne va varier qu’en fonction des offres proposées par les différents acteurs spécialisés sur le sujet. Elle sera payée, comme toute assurance, sous forme de cotisations à chaque mensualité de remboursement du crédit. Nous passerons sur les frais annexes qui peuvent exister et sont souvent ponctuels et liés à la signature du contrat d’emprunt, comme les frais administratifs de gestion de dossier.
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Les crédits immobiliers sont, dans 99 % des cas, assortis d’une assurance emprunteur. En effet, si celle-ci n’est pas obligatoire, elle est une condition suspensive de l’attribution d’une offre de prêt par la banque. En effet, les établissements refuseront généralement d’accorder un prêt pour un projet immobilier sans qu’une telle assurance soit souscrite. Cette assurance emprunteur joue en effet un double rôle de protection auprès de l’emprunteur d’une part et de l’établissement financier prêteur d’autre part. Nous reviendrons sur son contenu et son importance, tel qu’on peut le voir sur des sites spécialisés comme https://www.cardif.fr/assurance-emprunteur, pour ne citer qu’un seul exemple.
Différents dispositifs législatifs ces 15 dernières années mettent les emprunteurs dans des conditions favorables à une meilleure maîtrise de ce composant du crédit immobilier qu’est l’assurance emprunteur. Ils permettent notamment deux choses : de pouvoir choisir librement son assurance emprunteur sans nécessairement devoir prendre celle proposée par sa banque. C’est la loi Lagarde de 2010 qui confère cette possibilité de déléguer son assurance emprunteur à un acteur extérieur au prêteur.
L’autre loi est la loi Lemoine de 2022 qui permet aux emprunteurs assurés de pouvoir changer et donc résilier leur assurance actuelle quand il le souhaite, peu importe la date de démarrage de leur remboursement ou de signature du crédit.
Si dans les faits ce sont plutôt des aspects économiques qui président à la volonté de changer son assurance emprunteur, une autre raison participe ou peut contribuer à cette volonté dans le choix de son assurance. Qu’il s’agisse du choix initial au lancement d’un crédit immobilier ou d’un changement au cours du crédit, c’est en effet aussi pour des questions de couverture que les emprunteurs décideront de vouloir changer d’assurance. Dans tous les cas, à la signature de l’emprunt marquant l’engagement des parties ou au cours des années de remboursement, le prêteur devra valider ou non le choix de l’assurance emprunteur.
L’assurance emprunteur propose de protéger le ou les emprunteurs face à certain nombre de cas de figure, d’aléas de la vie, qui le ou les empêcheraient de procéder au remboursement normal du crédit. Ainsi, en cas de défaillance des emprunteurs, l’assureur viendra prendre leur relais et procéder au remboursement partiel ou total du crédit immobilier, selon les conditions fixées par le contrat d’assurance. Dans le même temps, la banque prêteuse se voit protéger contre cette défaillance potentielle des emprunteurs et se retrouve, par ricochet, couverte contre les impayés éventuels. Voilà pourquoi, quelles que soient les motivations et le moment choisis par les emprunteurs pour définir ou remettre en cause l’assurance emprunteur de leur crédit immobilier.
Assurance emprunteur : tout comprendre de son contenu, de son coût, de ses indemnités et des quotités
L’assurance emprunteur, comme toutes les assurances, vient proposer à ses assurés une protection en échange d’une cotisation. Les éléments qui vont varier dans cette équation de l’assurance sont exactement ceux qui vont permettre aux emprunteurs de faire leur choix et de déterminer si leur assurance est une bonne assurance. Ainsi, les emprunteurs vont devoir prendre la mesure du niveau de protection qu’ils obtiennent avec telle ou telle assurance, au regard du coût que celle-ci représente, mais aussi des indemnisations qu’elle propose. C’est l’ensemble qui permet de comparer, choisir ou changer d’assurance emprunteur. Avant de revenir en détail sur chacun, notons que la notion de quotité jouera un rôle prépondérant en cas d’emprunt à plusieurs.
La protection assurantielle d’abord. On l’a dit, une assurance protège, via une couverture faite de garanties, les assurés face à des risques qui peuvent survenir. C’est naturellement la même chose dans le cas de l’assurance emprunteur.
La couverture sera composée de différentes garanties que sont :
- la garantie en cas de décès du ou des emprunteurs ;
- la garantie en cas de perte totale et irréversible d’autonomie ;
- l’incapacité totale temporaire de travailler ;
- l’incapacité partielle temporaire.
Ces garanties standards ont toutes pour point commun, le fait qu’elles couvrent des risques ayant attrait à l’impossibilité définitive ou temporaire de pouvoir travailler et donc de percevoir les rémunérations permettant de rembourser son emprunt immobilier. C’est en cela qu’elles sont des garanties exigées par les organismes bancaires prêteurs. Elles sont nécessairement incluses dans les contrats d’assurance proposés directement par les banques. Elles sont alors logiquement demandées lorsque l’assurance est souscrite ailleurs.
À ces garanties s’ajoutent d’autres protections complémentaires possibles et optionnelles. C’est le cas de la plus usitée d’entre elles : la garantie perte d’emploi. Celle-ci n’est que rarement imposée et va dépendre de la situation spécifique de chaque emprunteur : la nature de son activité professionnelle ou de celle du co-emprunteur joueront un rôle dans cette exigence.
On comprend alors la séparation nette de fonctionnement qui existe entre l’emprunt, son capital et ses intérêts d’un côté et l’assurance emprunteur de l’autre, et à la fois la forte relation économique entre les deux.
Autrement dit, les éléments qui vont peser sur le coût global du post budgétaire du logement sont : le montant total emprunté, le taux d’intérêt qui définit le coût de l’emprunt, le coût de l’assurance et la durée du crédit qui va impacter la part de l’assurance dans la charge globale.
En effet, moins la somme empruntée et le taux d’intérêt sont élevés, moins la charge du crédit immobilier est lourde.
De même, moins le crédit sera long à rembourser, moins il y aura de mensualités, moins il y aura d’assurance à payer sur la longueur.
Si vous ajoutez à cela le fait que l’assurance, en tant que telle, est moins chère pour une protection suffisante et acceptée par la banque, vous saisissez les raisons qui doivent pousser chaque emprunteur à requestionner régulièrement ce sujet.
Certains organismes spécialisés dans l’assurance vont permettre de faire économiser jusqu’à plusieurs milliers d’euros et parfois plus d’une dizaine de milliers d’euros sur la durée totale d’un crédit immobilier. Ces coûts ne sont donc pas neutres pour les acheteurs et peuvent même remettre en cause certains aspects de leur projet. En clair, une assurance moins chère va pouvoir impacter la nature du bien recherché lorsque les emprunteurs sont dans une phase de recherche. Mais elle va aussi permettre d’envisager d’autres investissements grâce aux sommes qu’elle aura permis d’économiser.
Indemnisations et quotités : ce qui peut tout changer en cas de réalisation d’un risque
Au moment de la souscription d’un prêt immobilier et d’une assurance emprunteur, le montant des indemnisations versées pour chaque garantie sera abordé. C’est un élément central qui définit à lui seule la valeur de la protection. Là où la garantie dit quand l’assurance intervient, dans quelles conditions précises, l’indemnité versée indique, elle, la valeur de cette intervention et de cette protection.
Ces montants sont donc une pierre angulaire dans le choix de son assurance emprunteur. Si personne n’aspire à ce qu’un risque se réalise, c’est bien la qualité et la valeur de la prise en charge par l’assurance qui doit intéresser en priorité les assurés.
Cela est d’autant plus important que c’est lié à la notion de quotité. Utilisée lorsque l’emprunt est fait à plusieurs, cette notion va venir préciser à quel pourcentage de protection chaque co-emprunteur est couvert. Ainsi, il n’est pas obligatoire que chacune des personnes impliquées dans le crédit immobilier, soient protégées à la même hauteur. On pourra par exemple trouver une protection à 100 % pour un co-emprunteur et seulement 80 % pour l’autre. Ce choix des quotités à deux conséquences.
La première est le coût de l’assurance. Chaque co-emprunteur va payer à titre personnel la cotisation d’assurance qui le concerne. Si on peut imaginer que cette cotisation soit prélevée automatiquement sur un compte bancaire joint, il n’en demeure pas moins que l’assurance, même en couple, est souscrite à titre personnel. Une quotité plus faible pour un emprunteur va automatiquement entraîner une cotisation plus faible également. Cela va mécaniquement faire baisser le coût global du budget dédié à l’emprunt.
L’autre conséquence logique d’une quotité plus basse pour l’un des co-emprunteurs, c’est la plus faible indemnisation ou intervention de l’assurance en cas de survenue d’un risque. Par exemple, un co-emprunteur protégé par son assurance à hauteur de 80 %, ne verra pas le montant total de son emprunt remboursé en cas de perte totale et irréversible d’autonomie. Ainsi, c’est l’autre co-emprunteur qui devra prendre en charge le remboursement restant sur le crédit immobilier.
Cet aspect est donc à bien réfléchir au moment de moduler son assurance emprunteur. Chacun devra prendre la mesure des opportunités économiques et des limites possibles du point de vue de sa protection face aux différents risques.
D’une manière générale, la réflexion à mener sur le volet de l’assurance emprunteur est majeure. Elle doit faire l’objet de beaucoup de temps et d’attention pour faire le meilleur choix, qu’il s’agisse d’un emprunt déjà existant ou d’un nouveau.
